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关于规范吉首城区物业管理的建议

作者:      发布时间:2015年09月30日      来源:

关于规范吉首城区物业管理的建议

民盟州委

 

吉首城区物业管理存在的弊端主要有:

1、开发建设过程中遗留问题较多,给物业管理埋下了隐患。由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入,因此很多开发建设的不合理性成了物业管理的众多矛盾的根源。

2、物业管理企业管理水平低,管理人员素质也较低。某些现有物业管理企业规模小、资质等级低,误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,低水平服务、高标准收费;某些物业管理企业受旧的体制影响比较深,习惯上以管理者自居,服务意识差;对业主的日常维修等正当要求不能及时满足,甚至出现矛盾;有些企业不经业主同意,擅自经营物业共用部位,侵害了业主的合法权益;部分物业公司收物业费困难,业主与物业服务存在一个不缴费——降低服务质量——不缴费——降低服务质量——恶性循环的怪圈。

3、业主普遍存在维权意识强烈而法律意识淡薄。业主对《城市住宅小区物业管理办法》、《物权法》、《湖南省物业服务收费管理办法》等法律缺乏了解,不能够依法享有权利,及履行相关义务;业主大会、业主委员会组建难,重大事项难表决,相关工作的开展更难;业主委员会缺乏“有能力、有权威”的组织者,其权威受到质疑,当业主合法权益受到侵害时,而不能够及时维权;房屋公共维修基金使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。

4、政府职能缺位,监管体制不顺。物业管理体制没有形成统一的管理模式。居委会、街道办事处、物业公司和业主委员会,由于没有明确的法定职责,对于相关物业纠纷问题,也不能及时入手解决。因此,凡是居住小区物业管理的大事、小事,都去找政府,造成物业纠纷投诉率高、调解率低。

5、物业管理是城市管理的一个组成部分,在某种程度上,物业管理扮演了为政府分忧的角色。目前,物业服务企业在城市管理各专业部门的监管下,多头、多口管理现象十分普遍,扰乱了物业管理的市场经济规律,最终导致物业管理企业不合理的承担了过多的无法承载的责任和风险。

小区物业管理涉及政府多个部门,各部门监管权责划分不明确,有时候存在相互推诿的情况,导致业主维权较难。

建议:

()完善相应的法律法规,建立对物业服务企业的行业准入、评价、奖惩机制。一是制定《湘西州物业公司招投标管理办法》,使开发商对物业公司招投标以及辞退更加规范。二是制定《湘西州物业服务企业前期介入法》,在房屋综合竣工验收时,增设物业公司等相关单位作为验收方之一,便于后期物业管理。三是制定《湘西州物业服务企业考核评价办法》,每年由房产局联合相关部门,征求业主委员会意见,对物业公司进行考核评定。对连续3年不合格的企业进行清退,对优秀企业进行适当奖励,新建小区优先推荐优秀企业。四是制定《湘西州物业服务企业奖励扶持办法》,保障正当物业服务企业的合法权利。对吸纳低收入困难人群就业达到一定标准、承担并较好完成政府下拨管理职责(如同建同治工作)的企业,给予政策性补贴和部分税费减免等优惠政策;对物业公司不存在过错,恶意拖欠物业管理费的业主,法院启动小额诉讼快捷办案程序。

(二)制定出台《湘西州小区物业管理办法》。对房产、物价、消防、工商、规划、环保、街道办事处等有关部门职责作出明确规定。对业主反应突出的高收费低服务、房屋质量问题、小区内住改商非法经营、噪音油烟污染、擅自变更占用公共场地、小区安全设施建设等问题作出明确规定。

(三)加强对公共维修基金、物业保证金的监管。一是出台《湘西州房屋公共维修基金管理办法》,规范对房屋公共维修基金的监管,简化申报使用程序。二是出台《湘西州物业保证金管理办法》,加强对物业保证金的监管力度。

(四)加强对业主委员会的培育和帮扶力度。指导、鼓励在物业管理中建立业主管理规约,提高业主的权利义务意识。建立小区重大事项监管机制,明确业主委员会的权责范围。实施业主委员会委员薪酬制度,并对其建立行之有效的绩效考核体系。加大物业管理相关法律法规的宣传,明确业主与物业管理的职责与权利、义务等。

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